Å kjøpe et utelukket hjem kan være en fin måte å kjøpe et hus til en nedsatt pris, enten du leter etter en primær bolig, et annet hjem eller en investeringseiendom. Men det er risikoer å vurdere om du seriøst vurderer en, pluss, å navigere i avskedigelsesmarkedet krever ganske mye forskning og forberedelse.
Denne guiden for hvordan du kjøper et utelukket hjem er et flott sted å starte. Vi har tappet eiendomseksperter for innsikt og vil lede deg gjennom hva avskedigelse betyr, de forskjellige måtene å kjøpe et utelukket hjem og trinnene du trenger å ta for å kjøpe en. Her er hva du trenger å vite.
Hva er et utelukket hjem?
«Når en huseier faller etter pantelånsutbetalingene, kan långiveren sette i gang avskedigelse, en juridisk prosess der långiveren prøver å gjenopprette den utestående lånebalansen ved å selge eiendommen,» sier eiendomsinvestor Rich Kaul, eier av 702 Kontantkjøpere.
Vanligvis kommer hjem inn i avskedigelse etter fire tapte pantelån, selv om dette antallet kan variere etter staten. På det tidspunktet vil långiveren utstede huseieren et varsel om standard (NOD)-nå, huset er i forhåndsinnhenting, men ennå ikke utelukket. Huseieren har da en sjanse til å foreta disse betalingene før långiveren går videre til neste trinn i avskedigelse.
«Når tvangsprosessen starter, hvis selgeren ikke er i stand til å ta igjen og bringe pantelånet, vil långiveren snart sette en salgsdato for eiendommen som skal selges på et tillitsmannssalg, som er et tinghusauksjon,» sier lisensiert eiendomsmegler Casey Tevault, eier av Casey kjøper hus. «Dette skjer vanligvis rundt det seks måneder lange merket av å være kriminell. Hvis eiendommen ikke blir solgt på tillitsmannssalg, blir eiendommen betraktet som ‘utelukket’ og blir en eiendomseid (REO) eiendom.»
Hvordan kan du kjøpe et utelukket hjem?
Prosessen for å kjøpe et utelukket hjem avhenger av hvor i avskedigelsesprosessen hjemmet er. Det er tre hovedmåter å kjøpe et utelukket hjem på.
Kjøpe et hjem i forhåndsinnsamlingsfasen
«Den beste måten å kjøpe utestengte hjem er under forhåndsinnstilling. Når huseieren får et nikk, er det best å prøve å nå ut til den huseieren før auksjonsdatoen,» sier Kaul. «Du har vanligvis mer fleksibilitet fordi du kan strukturere et kjøp direkte med eieren for å komme med en løsning for å redde dem fra å bli utelukket.»
Å kjøpe et hjem på en avskedigelsesauksjon
På en avskedigelsesauksjon vil du by på andre, og du må sannsynligvis kjøpe hjemmet kontant. Du har kanskje ikke en sjanse til å vurdere eller inspisere hjemmet før du kjøper-det vil bli solgt «AS-IS»-og det kan ha panterett på det (dvs. et juridisk krav fra en kreditor på en huseiers eiendom) som ville gjort det Bli ditt ansvar til gjelden er betalt eller avgjort. Selv om det er noen risikoer involvert. Når det er sagt, kan du score en stor avtale.
Å kjøpe et Reo -hjem
Reo Homes, som er fullt utestengte hjem som nå eies av långiveren, kan kjøpes på en ganske standard måte «med mer tradisjonelle finansieringsalternativer,» sier Kaul. Prisen kan fremdeles være lavere enn markedsverdien, ettersom utlåner kan håpe å hente tapet raskt.
Fordeler og ulemper med å kjøpe et utelukket hjem
Å kjøpe et utelukket hjem kan komme med høye risikoer, men også høye belønninger.
Fordeler
- Prisene er vanligvis lavere enn hjem i vanlig salg. Dette kan tillate deg å kjøpe i et nabolag som ellers kan være for dyrt for deg.
- Det er potensiale for en høy avkastning på investeringen din hvis du renoverer eiendommen og selger den.
Ulemper
- De fleste utelukkede hjem selges som de er. «Forklarte hjem har vanligvis forsømt vedlikehold og kan være kostbart å reparere,» sier Tevault.
- Noen utelukkede hjem har panterett mot seg, og du kan være ansvarlig for dem.
- Du kan ikke være i stand til å inspisere eiendommen før du kjøper den, noe som iboende er risikabelt.
- Kontantkjøpere er ofte foretrukket fremfor de som søker finansiering. Noen långivere kan være nølende med å finansiere en utelukket eiendom.
- Budprosessen kan være ekstremt konkurransedyktig.
Trinn-for-trinns guide for å kjøpe et utelukket hjem
1. Angi budsjettet.
Dette skal alltid være det første trinnet i boligkjøpsprosessen, uansett hvilken type hjem du ønsker å kjøpe. Vurder detaljer som eiendomsskatt, forsikringskostnader og prisen på renoveringer for å bestemme rimeligheten.
2. Bli forhåndsgodkjent for et pantelån.
Selv om kontanter er konge i tvangsavtaler, er det en god idé å få forhåndsgodkjent for et pantelån, noe som kan hjelpe deg med å forstå budsjettet ditt enda bedre.
3. Finn en eiendomsmegler.
Å ha en lisensiert eiendomsmegler på teamet ditt vil nesten helt sikkert gjøre å navigere i boligkjøpsprosessen enklere, spesielt når det gjelder utelukkede hjem. Det er enda bedre hvis du jobber med noen som har erfaring med tvangsinngrep.
4. Start søket etter utelukkede hjem.
Noen utelukkede hjem er oppført på nettet, mens andre kan bli funnet på offentlige auksjonsnettsteder. Eiendomsmegleren din kan også hjelpe deg med å finne utelukkede hjem.
5. Gjør forskningen din på potensielle kjøp.
«Due diligence er avgjørende,» sier Kaul. «Kjøpere bør gjennomføre tittelsøk, hjemmeinspeksjoner der det er mulig, og forskningsrettigheter eller ubetalte eiendomsskatter.»
6. Gi et tilbud eller legg et bud på auksjon.
Tilbudsprosessen varierer avhengig av typen avskedigelse:
- For-Foreclosure: Gi et tilbud direkte til huseieren.
- Auksjon: Plasser budet ditt i henhold til auksjonsreglene.
- Reo: Send inn et tradisjonelt tilbud gjennom noteringsagenten.
7. Sikre finansieringen din.
Hvis du ikke kjøper kontant, må du fullføre pantelånet for å få finansieringen i orden.
8. Få en hjemmeinspeksjon.
Selv om hjemmekontroll ikke alltid er mulig når du kjøper et utelukket hjem, kan du prøve å få en hvis du kan. På denne måten vet du hvilket arbeid som trenger å gå inn i hjemmet for å få det opp til kode og gjøre det levelig.
9. Lukk avtalen.
Det er mye papirarbeid å signere ved avslutning – og det er også stengekostnader å vurdere.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan skiller å kjøpe et utelukket hjem fra å kjøpe et hjem i vanlig salg?
«Hovedforskjellen er når du kjøper et hjem som er utelukket, selgeren av eiendommen er en bank og ikke en individuell eier,» sier Tevault. Men merk at det er for REO -egenskaper, som er de som virkelig er utelukket. Hvis et hjem er i Forvindelse, men ennå ikke utelukket, varierer prosessen. Det kan være ganske likt et vanlig salg hvis du kjøper hjemmet i forhåndsinnhenting, mens auksjoner gir en enormt annen opplevelse.
Hvordan finner jeg et utelukket hjem til salgs?
Du kan finne utestengingslister gjennom flere kilder, inkludert:
- Banknettsteder med REO -oppføringer
- Statsbyråets nettsteder som Hud.gov
- Nettsteder for eiendomsoppføring med avskedigelse filtre
- Fylkes tinghus poster
- Offentlige auksjoner
Hvis du har en eiendomsmegler, kan de vanligvis også gi tilgang til avskedigelsesdatabaser.
Må jeg kjøpe et utelukket hjem kontant, eller kan jeg få pantelån?
Alt avhenger. Kontanter er ofte foretrukket, men det er mulig å få et pantelån også, spesielt hvis du kjøper et hjem i forhåndsinnsiktsfasen eller et REO-hjem. Når det er sagt, er det ikke en garanti. «Forvent at ikke alle utelukkede hjem du ser på nettet vil kvalifisere seg til finansiering,» sier Tevault. «Hvis tilstanden ikke oppfyller utlånskrav, vil det kreves et kontantkjøp eller hardt penger.»
Trenger jeg en eiendomsmegler for å kjøpe et utelukket hjem?
Teknisk sett er det ikke nødvendig, men det kan være veldig nyttig. «Å samarbeide med en eiendomsmegler eller investor som spesialiserer seg på nødlidende eiendommer kan hjelpe til med å navigere i potensielle fallgruver,» sier Kaul.
